З 24 липня 2021 року запроваджуються суттєві зміни у плануванні використання земель

24 липня 2020 року був опублікований Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель” від 17 червня 2020 року № 711-IX (надалі – “Закон 711“), яким були внесені зміни до Земельного кодексу України, Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” та деяких інших законодавчих актів.

Закон 711 набрав чинності 24 липня 2021 року (за певними незначними винятками).

Основні моменти

Закон 711 змінює правила планування територій, визначення та зміни цільового призначення земельних ділянок та встановлює нові вимоги щодо примусового відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності. Огляд основних нововведень, передбачених Законом 711, наведений нижче.

Змінюються правила планування територій на місцевому рівні

Відповідно до чинного законодавства, основним суб’єктом місцевого самоврядування в Україні є територіальна громада. Водночас, до прийняття Закону 711, законодавство не передбачало розроблення спеціальної містобудівної документації, що поширювала б свою дію саме на територію громади. Це не дозволяло територіальній громаді визначати орієнтири щодо планування та забудови власної території.

Закон 711 вирішує зазначену проблему шляхом запровадження нового різновиду містобудівної документації — комплексного плану просторового розвитку території територіальної громади (надалі – “КППР“). КППР визначатиме планувальну організацію, функціональне призначення території, межі функціональних зон, дорожню мережу, інженерно-транспортну інфраструктуру тощо у межах території територіальної громади. Строк дії КППР не обмежуватиметься. Положення іншої містобудівної документації на місцевому рівні (генеральних планів та детальних планів території) повинні узгоджуватися з КППР.

Цільове призначення земельної ділянки визначатиметься відповідно до встановлених КППР або генеральним планом функціональних зон

Протягом багатьох років в Україні сформувалася традиція регулювання цільового призначення земельних ділянок та функціонального призначення території, функціональних зон різними галузями законодавства — земельним та містобудівним. Цільове призначення земельних ділянок визначалося у правовстановлювальних документах на земельну ділянку та Державному земельному кадастрі, а функціональне призначення земель, до яких належала така ділянка, — у містобудівній документації (містобудівних кадастрах). Неузгодженості між цільовим та функціональним призначеннями у реєстрах підчас створювали проблеми для землевласників та землекористувачів у використанні належних їм ділянок, а механізм їх вирішення не був належним чином врегульований на законодавчому рівні.

Закон 711 покликаний вирішити зазначене питання. Відтак, він передбачає, що функціональні зони, встановлені КППР або генеральним планом населеного пункту, визначатимуть набір дозволених видів цільового призначення земельних ділянок в межах певної території. Класифікатор видів функціонального призначення територій та дозволених в їх межах видів цільового призначення земельних ділянок має бути затверджений Кабінетом Міністрів України до 24 січня 2021 року.

Державний земельний кадастр відтепер міститиме відомості не лише про цільове призначення земельних ділянок, а й про функціональні зони, в межах яких будуть розташовані ці ділянки. За Законом 711, відповідні місцеві ради до 1 січня 2025 року повинні забезпечити внесення до Державного земельного кадастру відомостей про функціональні зони, визначені у містобудівній документації. Як передбачає Закон 711, до внесення таких відомостей належність земельної ділянки до функціональної зони буде визначатись відповідно до чинної містобудівної документації.

Полегшується процедура зміни цільового призначення земельних ділянок

Відповідно до чинного законодавства, зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення та вимагає прийняття відповідного рішення органом виконавчої влади або місцевого самоврядування.

Закон 711 скасовує необхідність розроблення такої документації (щодо земельних ділянок всіх форм власності) та прийняття рішень органами виконавчої влади або місцевого самоврядування (щодо приватних земельних ділянок) для зміни цільового призначення в межах визначеного виду функціонального призначення території з моменту внесення до Державного земельного кадастру відомостей про функціональні зони (тобто, з 1 січня 2025 року або раніше).

Втім, змінити цільове призначення без розроблення документації із землеустрою можна буде вже і з 24 липня 2021 року, але за умови, що (i) земельна ділянка, цільове призначення якої змінюється, розташована у межах функціональних зон, визначених містобудівною документацією на місцевому рівні, затвердженою до цієї дати, та (ii) відомості про функціональну зону, в межах якої розташована земельна ділянка, внесені до Державного земельного кадастру, або, якщо такі відомості не внесені до кадастру, на підставі витягу з містобудівної документації.

З моменту внесення до Державного земельного кадастру відомостей про функціональні зони (тобто, з 1 січня 2025 року або раніше) землекористувачі (і) ділянок державної або комунальної власності, що належать до земель житлової та громадської забудови, земель промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення або (іі) ділянок будь-яких категорій (за винятком земель природно-заповідного фонду), на яких розташовані їхні будівлі або споруди, отримають змогу безпосередньо звертатись до кадастрового реєстратора із заявою про зміну цільового призначення таких ділянок в межах визначеного виду функціонального призначення території без прийняття відповідних рішень органом виконавчої влади або місцевого самоврядування.

Встановлюються нові вимоги щодо примусового відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності

Починаючи з 24 липня 2021 року КППР, генеральні плани та детальні плани території мають визначати також і межі територій, до складу яких входять земельні ділянки, необхідні для розміщення об’єктів, щодо яких може здійснюватися примусове відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності.

У межах таких територій (i) заборонятиметься (за певними винятками) передача земельних ділянок державної та комунальної власності у приватну власність, формування таких земельних ділянок, зміна їхнього цільового призначення для цілей, не пов’язаних з розміщенням зазначених об’єктів; (ii) укладання договорів оренди землі, емфітевзису, суперфіцію щодо таких земельних ділянок здійснюватиметься з обов’язковим включенням до них умови щодо обов’язковості їх розірвання в односторонньому порядку за рішенням орендодавця у разі необхідності використання земельної ділянки для розміщення таких об’єктів без відшкодування землекористувачу збитків; (iii) поновлення, продовження дії таких договорів здійснюватиметься з обов’язковим включенням до них умови, передбаченої вище (за певними винятками). Зазначені обмеження та обтяження, а також строк їх дії (за Законом 711 цей строк не може бути більше 10 років) визначатимуться відповідною містобудівною документацією.