24 лютого 2022 року став початком трагічного і водночас преломного періоду для всієї України. Багато що стало розмежовуватися на періоди в довоєнний час і воєнний. Значних змін зазнало і законодавство в сфері державної реєстрації. Тож у такий тяжкий для нас час, давайте поговоримо про найактуальніші теми для державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень в умовах воєнного стану.
Кабінетом Міністрів України, з метою врегулювання проблемних питань у сфері державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень в умовах воєнного стану, прийнято постанову від 06 березня 2022 року № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану» (зі змінами) (далі – Постанова № 209).
Одними з особливостей в державній реєстрації є прийняття рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за умови відсутності відповідних обмежень (умов) у переліку Постанови N 209.
А саме:
Державна реєстрація проводиться посадовими особами незалежно від місцезнаходження нерухомого майна, якщо відповідні обмеження (умови) не передбачено переліком.
Державна реєстрація прав проводиться нотаріусами в межах області за місцезнаходженням нерухомого майна, крім проведення державної реєстрації прав у результаті оформлення спадщини.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно, розташоване у м. Києві або Київській області, проводиться нотаріусами, робоче місце (контора) яких розташовано в м. Києві або Київській області, крім проведення державної реєстрації прав у результаті оформлення спадщини.
Державна реєстрація на підставі документів, щодо яких законодавством вимагається нотаріальне посвідчення або нотаріальне засвідчення справжності підпису, проводиться нотаріусом лише у разі посвідчення цих документів (засвідчення справжності підпису на них) таким нотаріусом, крім визначених законодавством випадків передачі йому відповідних заяв/документів для державної реєстрації територіальним органом Міністерства юстиції.
Звертаємо увагу, що забороняється:
державна реєстрація права власності (довірчої власності) на підставі договорів щодо відчуження нерухомого майна, про встановлення довірчої власності на нерухоме майно (у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення), які укладені від імені фізичної особи – відчужувача (довірчого засновника) на підставі довіреності;
державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на підставі договорів, посвідчених нотаріусом у період з 25 лютого 2022 р. до дня його включення до переліку нотаріусів;
державна реєстрація права власності на нерухоме майно до закінчення одного місяця з дня проведення попередньої державної реєстрації права власності на таке майно, крім випадків, коли право власності набуто у порядку спадкування або державної реєстрації прав у результаті визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності;
державна реєстрація права власності на нерухоме майно проводиться:
у зв’язку з передачею майна у власність юридичної особи як внесок (внесення майна до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду), вступні, членські та цільові внески членів кооперативу тощо);
у зв’язку з передачею майна у власність фізичним та юридичним особам, що вийшли із складу засновників (учасників) юридичної особи;
на підставі договору іпотеки за споживчим кредитом, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
Заяви/документи для державної реєстрації, які подані до введення воєнного стану та перебувають на розгляді державного реєстратора, нотаріуса, не включеного до переліку / переліку нотаріусів, а також нотаріуса, включеного до переліку нотаріусів із передбаченим підпунктом 11 пункту 101 Постанови № 209 застереженням, передаються територіальним органом Міністерства юстиції за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав державному реєстратору, нотаріусу, який включений до переліку / переліку нотаріусів, на підставі відповідного письмового звернення:
державного реєстратора, нотаріуса, в якого заява/документи для державної реєстрації були на розгляді до введення воєнного стану;
заявника за заявою/документами для державної реєстрації;
державного реєстратора, нотаріуса, включеного до переліку / переліку нотаріусів, до якого звернувся заявник за заявою/документами для державної реєстрації.
Державна реєстрація прав на підставі свідоцтва про право на спадщину, свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя (колишнього подружжя) у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом, який не включений до переліку нотаріусів, проводиться на підставі сформованої ним заяви в Державному реєстрі прав іншим нотаріусом, який включений до переліку нотаріусів. Така заява передається іншому нотаріусу територіальним органом Міністерства юстиції за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав на підставі відповідного письмового звернення одного із зазначених нотаріусів.
Доступ до Державного реєстру прав для формування та реєстрації заяв у сфері державної реєстрації прав надається нотаріусам, які не включені до переліку нотаріусів, робоче місце (контора) яких розташовано в межах адміністративно-територіальної одиниці, що не включена до переліку адміністративно-територіальних одиниць, затвердженого відповідно до пункту 12 Постанови № 209, за їх зверненням до технічного адміністратора цього Реєстру у порядку, визначеному законодавством.
У разі виявлення Міністерством юстиції факту порушення державними реєстраторами, посадовими особами, нотаріусами обмежень (умов) проведення реєстраційних дій, інших грубих порушень вимог законодавства технічному адміністратору Державного реєстру прав невідкладно надається доручення щодо припинення доступу таких осіб до відповідних реєстрів.
Додатково хочемо зазначити, що наказом Міністерства юстиції України від 29.03.2022 № 1272/5 (в редакції наказу Міністерства юстиції України) від 27.04.2022 № 1640/5) дозволено проведення таких реєстраційних дій щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень:
державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об’єкт у результаті здійснення нового будівництва, реконструкції за умови отримання необхідних для відповідної реєстрації відомостей з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, передбачених Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127;
державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об’єкт державної або комунальної власності, будівництво якого завершено та право власності на який не зареєстровано до 01.01.2013 р., за відсутності документа, що посвідчує набуття права державної або комунальної власності на такий об’єкт;
державна реєстрація виникнення обтяження речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва на підставі судового рішення;
реєстрація судового рішення про заборону вчинення реєстраційних дій, що набрало законної сили; державна реєстрація набуття, зміни чи припинення речових прав на нерухоме майно та/або виправлення помилки, допущеної державним реєстратором, на виконання рішення Міністерства юстиції України, передбаченого підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Один із основних алгоритмів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень в воєнний час:
6 березня 2022 року Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану», яка, зокрема, визначила порядок доступу державних реєстраторів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — ДРРП) та обмеження щодо його функціонування у воєнний час. Нещодавно відповідна постанова уряду зазнала істотних змін, у тому числі у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Ключові зміни порядку державної реєстрації прав на нерухомість в умовах воєнного стану внесені до постанови N 209 постановою Кабінету Міністрів України N 719 від 24 червня 2022 року.
Серед новел у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень слід виділити такі:
Зазнали змін положення щодо територіальності.
Так, по-перше, до внесення нових змін було передбачено, що державна реєстрація прав проводиться нотаріусами в межах області за місцезнаходженням нерухомого майна, крім проведення державної реєстрації прав у результаті оформлення спадщини.
Цей пункт постанови виключається, а отже в питанні територіальності слід застосовувати норми Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Державна реєстрація нерухомого майна, місцезнаходженням якого є адміністративно-територіальна одиниця, що включена до затвердженого Мін’юстом переліку адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану, проводитиметься незалежно від місцезнаходження такого нерухомого майна.
Також скасовується обмеження щодо державної реєстрації на підставі документів, щодо яких законодавством вимагається нотаріальне посвідчення або нотаріальне засвідчення справжності підпису лише нотаріусом, який завіряв підпис (крім випадків передачі заяв/документів Мін’юстом).
Отже, відповідну реєстрацію зможе проводити і інший нотаріус з дотриманням правил територіальності.
Закріплено повноваження посадових осіб Мін’юсту (та його територіальних органів) на проведення державної реєстрації набуття обтяжень речових прав на нерухоме майно на підставі судового рішення та реєстрації судових рішень про заборону вчинення реєстраційних дій.
Визначено ряд додаткових обмежень на проведення державної реєстрації прав, а деякі – зазнали змін:
забороняється реєстрація набуття права власності на нерухоме майно до закінчення 1 місяця з дня державної реєстрації попереднього набуття права власності на таке майно, якщо кожне таке набуття здійснено на підставі договору або у зв’язку з передачею майна у власність юридичної особи як внесок (внесення майна до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду), вступні, членські та цільові внески членів кооперативу тощо), або у зв’язку з виходом із складу засновників (учасників) юридичної особи;
забороняється державна реєстрація права власності на нерухоме майно на підставі договору іпотеки за споживчим кредитом, крім випадку, коли предметом іпотеки є нерухоме майно, визначене абзацом другим пункту 52 розділу VI «Прикінцеві положення» Закону України «Про іпотеку».
При цьому зазначені обмеження не розповсюджуються на заяви про державну реєстрацію, які були зареєстровані до 24 лютого 2022 року включно.
Тож, враховуючи вищевикладену інформацію, хочемо зазначити, що в період воєнного стану, законодавство в сфері державної реєстрації зазнало суттєвих змін, а державні реєстратори та нотаріуси мають ряд чітко передбачених обмежень, які відрізняють раніше звичну реєстрацію в довоєнний період.
Стаття має рекомендаційний характер та підготовлена членами ГО «Спільнота реєстраторів»
