Останнім часом збільшуються питання щодо реєстрації права власності при зміні в об’єкті нерухомого майна. Спочатку давайте розберемось з об’єктами будівництва.
Які зміни можуть відбуватися з ним?
- зміна адреси;
- зміна найменування;
- зміна площі;
- зміна складових частин або зміна переліку допоміжних речей;
- виправлення помилки
Тепер по порядку.
Зміна адреси. Абзац 2 пункту 2 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію нерухомого майна та їх обтяжень» говорить, що «у разі якщо …. відбулася зміна адреси об’єкта нерухомого майна, такі … відомості виправляються державним реєстратором на підставі заяви особи, відомості про речові права … якої містять таку помилку…»
Таким чином, якщо є відкритий розділ в ДРРП і об’єкту будівництва змінено адресу, про що реєстратор отримує відомості з ЄДЕССБ, вона за заявою власника виправляється будь-яким державним реєстратором з урахуванням вимог екстериторіальності.
Якщо розділ не відкрито, то з урахуванням вищевказаних факторів та необхідних документів для державної реєстрації, розділ відкривається відразу на об’єкт зі зміненою адресою.
Зміна найменування. При реєстрації права власності на об’єкт будівництва, якому змінено найменування, необхідно враховувати кілька факторів. Оскільки найменування об’єкта будівництва в більшості випадків відображують його цільове призначення, то надати унікальну відповідь з точним переліком документів неможливо. В більшості випадків, на мою думку, це буде декларація про реконструкцію об’єкта будівництва.
Зміна площі. Будь-яка капітальна добудова потребує дозвільних документів. Якщо розділ відкрито і державним реєстратором встановлено відсутність помилки попереднього реєстратора в описі об’єкта, збільшення площі об’єкта в розділі ДРРП дозволяється виключно за наявності декларації про реконструкцію об’єкта. Виключення становлять випадки відкриття розділу на підставі документів, які видані до 2013 року та мали неточність в обмірі площі тими технічними засобами, що існували в період обміру. Моя суб’єктивна думка, що похибка в обмірах може становити не більше 5 кв.м.
Зміна складових частин або зміна переліку допоміжних речей. Досить часто звертаються з питаннями щодо знесення однієї із складових частин або допоміжної речі (сарай, гараж, тощо). П. 75 постанови КМУ № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» говорить нам про реєстрацію припинення права власності у результаті знищення ВСЬОГО об’єкта. Він не стосується окремих її складових і тим більше допоміжних речей. Тому, в даному випадку, якщо розділ в ДРРП відкрито, то державний реєстратор застосовує абзац 5 п.5 ст.12 вищеназваного Закону, який говорить, що «зміна … характеристик об’єкта нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості не впливають на дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості та їх обтяжень.» Виключення становлять випадки, коли відомості про права, і, відповідно, об’єкт переносяться з реєстрів прав, які існували до 2013 року. В такому випадку державний реєстратор відкриває розділ відразу на існуючий об’єкт, звертаючи увагу чи не потрібні дозвільні документи.
Виправлення помилки. Повернемось до абзацу 2 п.2 ст. 26 нашого Закону.
У разі якщо після отримання заявником документів за результатами розгляду заяви виявлено технічну помилку, допущену під час внесення до Державного реєстру прав відомостей про речові права, обтяження речових прав, зокрема:
помилку у відомостях про суб’єкта речового права,
помилку у відомостях обтяження,
помилку у відомостях про речове право, обтяження,
помилку у відомостях про нерухоме майно, у тому числі його технічних характеристиках,
або якщо відбулося виправлення такої помилки в документах, що подавалися для державної реєстрації прав,
або відбулася зміна адреси об’єкта нерухомого майна,
такі помилки, відомості виправляються державним реєстратором на підставі заяви особи, відомості про речові права, обтяження речових прав якої містять таку помилку.
Звертаю увагу на абзац 5 п.37 постанови КМУ № 1141 «Про порядок ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно», який говорить, що у разі коли під час проведення державної реєстрації прав державним реєстратором із поданих для такої реєстрації документів встановлено наявність допущеної технічної помилки під час проведення попередніх реєстраційних дій, що підтверджується документами відповідної реєстраційної справи у паперовій чи електронній формі, такі зміни до відомостей Державного реєстру прав вносяться одночасно з проведенням відповідної державної реєстрації прав.
БУДЬ-ЯКА ПОМИЛКА ПОПЕРЕДНЬОГО РЕЄСТРАТОРА ПОВИННА ПІДТВЕРДЖУВАТИСЬ ДОКУМЕНТАМИ ВІДПОВІДНОЇ РЕЄСТРАЦІЙНОЇ СПРАВИ У ПАПЕРОВІЙ ЧИ ЕЛЕКТРОННІЙ ФОРМІ.
Також наголошую, що виправлення помилки, відомостей, що впливають на права третіх осіб, здійснюється державним реєстратором виключно за наявності згоди таких осіб або на підставі судового рішення.
Стаття має рекомендаційний та суб’єктивний характер
