РУБРИКА “ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ОЧИМА ДЕРЖАВНОГО РЕЄСТРАТОРА”
Тема: Аспекти набуття права власності на нерухоме майно в Україні та порядок його реєстрації:
ЕКСКУРС В ІСТОРІЮ. ЧАСТИНА 1
Конституцією України визначено, що право власності є непорушним. Однак, так було не завжди, не
говорячи про законодавче закріплення цього принципу.
Ще здавна в Україні здійснювався облік нерухомого майна, проте він відображав лише технічні
характеристики того чи іншого об’єкта. Однак, до середини ХХ століття про будь-які нормативно встановлені гарантії мова не йшла.
Про саме поняття “право власності” стало відомо ще в далекі давні часи, але про те, в який історичний
період воно виникло та що саме стало приводом до його появи, а також й те, що виникло спершу –
власність чи договір, речові або зобов’язальні права, виникають спірні питання.
Визначення слова «реєстр» згідно з даними Великого енциклопедичного (польською мовою rejestr –
від лат. regestrum, registrum- список, перелік) має такі значення:
список, перелік, опис;
книга для реєстрації ділових документів, майна тощо (наприклад, реєстр для реєстрації нотаріальних
дій).
При цьому, в процесі розвитку своєї життєдіяльності люди вступали між собою у відповідні суспільні
відносини, більшість з яких регулювалися нормами права і відповідно, називались правовими
відносинами. Значна ж кількість правовідносин виникають із приводу створення, придбання,
використання, а також відчуження різноманітного майна.
А що ж таке «власність»? В одному з перших збірок законів царя Хамурапі (період 1792-1750 рр. до
н. е.) поняття «власність» не тільки існувало, але й поділялося на різні види. Якщо ж говорити про
нерухоме майно, то на той час землі могли бути царськими, храмовими, общинними та приватними,
причому вони могли продаватися, здаватися в оренду, успадковуватися, а про будь-які обмеження з
боку громади і не йшла будь яка мова.
У III ст. н. е. в Римі власність стали позначати терміном proprietas, що застосовувався виключно для
права власності, як повного і абсолютного правового панування особи над річчю, вищого серед інших
речових прав.
У подальшому ж Corpus juris civilis (зведення Римського цивільного права або Кодифікація
Юстиніана) розділяло державну і громадську власність на землю, а також приватну власність на інше
майно, а закони XII таблиць також згадують про право власності, яке в ті часи стали позначати
терміном dominium (всі права на річ, вся сукупність повноти влади в будинку).
Усі ми пам’ятаємо, що правова могутність Римської держави здебільшого повинна завдячувати
нормативного закріпленому захисту та збереженню економічної основи свого існування – власності. У
зв’язку з цим й з’являється термін plenainrepotestas – повна влада особи над річчю.
Попри нормативне закріплення вищезазначених принципів та швидкий розвиток цивільних
правовідносин, Римська держава не мала жодного наміру щодо реєстрації правочинів та створення
чогось такого, що ми б нині назвали словом «реєстр».
На території сучасної України поняття права власності виникло ще за часів Київської Русі. Причому,
воно було розмежовано із поняттям «право володіння». Правда Ярослава, Правда Ярославичів та
Руська правда визначали й підстави набуття такого права, серед яких: договір та спадщина.
На жаль, на сьогоднішній день немає жодних згадок про систему реєстрації нерухомого майна та
створення будь-яких реєстрів. Лише під час панування Великого Князівства Литовського у Литовських
статутах (1529, 1566, 1588 років) вперше прямо закріплюється обов’язковість підтвердження права
власності на нерухомість у князя або у Раді панів.
Згодом, у XVI ст. на території України виникла процедура реєстрації прав на нерухоме майно, що була
пов’язана зі створенням Приказів (державних органів фіксації прав на нерухоме майно). Це дозволило
не тільки здійснювати облік та контролювати угоди з нерухомим майном, але й отримувати доходи у
вигляді мита.
Так, у деяких джерелах зазначалося, що Прикази зміцнювали речові права на нерухомість, оскільки
саме в них містилися всі відомості про перехід земель, склад маєтків, про операції з їх продажу, міни,
даруванні і пов’язані з ним документи.
Дещо згодом, також за часів Російської імперії, у 1718 році була створена Юстиц-Колегія (або
Вищий апеляційний суд у кримінальних і цивільних справах), яка мала повноваження здійснювати
(сьогодні влучним був би термін «посвідчувати») всі правочини з нерухомістю, а саме: формувати
істотні умови договорів, засвідчувати підписи і вносити записи про укладені угоди в кріпосні книги.
Кожен такий правочин відбувався у присутності свідків, які своїми підписами засвідчували факт
укладення тієї чи іншої угоди. Писарі та наглядачі зобов’язувалися спостерігати за законністю
вчинюваних правочинів і перевіряти правильність розрахунку мита і своєчасність його надходження.
Відомості про здійснені угоди заносились до кріпосних книг тільки після оплати мита (не зайвим буде
додати, що й нині в Україні існує аналогічне правило: нотаріальна дія вчиняється, серед іншого, після її
оплати).
У 1775 році були введені нові адміністративні території – губернії, яким передали повноваження в
кріпосних справах, у зв’язку з чим Юстиц-колегія втратила функції єдиного на всю імперію органу, в
якому були зосереджені відомості про нерухомість і права на неї. З того часу в губерніях створили
місцеві центри, які вчиняли «акти переходу речових прав на нерухомість». З одного боку, таке
нововведення дозволяло сторонам угоди не витрачати час і гроші на поїздку в Юстиц-Колегію для
здійснення кріпосного справи, оскільки відтепер вони могли оформити всі документи в будь-якій
«зручній» для них губернії, керуючись місцем проживання, місцем знаходження маєтку, що є
предметом угоди, і т. д. Разом з тим, це надавало можливість здійснювати кріпосні записи в губерніях,
що призвело до втрати єдиної інформаційної бази даних про операції з нерухомістю.
У 1886 році було прийнято Положення про нотаріальну частину, відповідно до якого в столицях
губерній, а також у повітових містах, а за необхідності, і в повітах, були визначені нотаріуси, які мали
вести три головні актові книги: в одну вносилися відомості про операції з нерухомим майном, в іншій
фіксувалися інші договори, а в третій здійснювалися акти про протест векселів. Всі із зазначених
нотаріальних актів відбувалися в присутності свідків.
У 1891 році були затверджені Правила ведення Реєстру кріпосних справ, в якому відображалися
відомості про нерухомість: характеристики маєтку, його власників, наявні обтяження права власності, а
також грошові вимоги, забезпечені заборонами, перелік яких постійно розширювався.
Усі вказані Реєстри велися у кожному місті та відповідному повіті. Проте внесення запису до Реєстру
не було підставою для набуття речових прав внаслідок укладення угоди, оскільки необхідним було
подальше її затвердження старшим нотаріусом губернії, який зобов’язаний був переконатися в
законності підстав угоди, а також відсутності обтяжень на майно. Він же також мав повноваження
стягнення мита. Тільки після її сплати старший нотаріус міг зробити на виписці з Реєстру напис про
затвердження угоди і занести відповідні відомості в кріпосну книгу.
У радянський період була проведена поступова націоналізація землі та інших засобів виробництва,
необхідність у державній реєстрації нерухомого майна частково відпала, а сам термін «нерухомість»
змінено на «основні фонди». В обороті перебувала лише особиста власність. У цьому періоді, на
відміну від дореволюційного законодавства, реєстрації підлягали не земельні ділянки, які до цього часу
були основними об’єктами нерухомого майна, а конкретні об’єкти, переважно житлові будинки
(домоволодіння).
У 20-х роках ХХ ст. був прийнятий Житловий закон УРСР, який передбачав ведення реєстру
приватних будівель, в якому фіксувалися лише особа власника та адреса будівлі. У результаті такої
реєстрації власнику видавалося посвідчення на право власності.
Одночасно державна реєстрація приватних будівель покладала на власника публічні обов’язки
стосовно нерухомого майна. Так, відповідно до ст. 28 Житлового закону УРСР від 1 листопада 1921
року власник був відповідальний перед органами реєстрації за цілісність та справне утримання
будівель.
У 60–80-х роках ХХ ст. процедура реєстрації прав на нерухоме майно на території України
регламентувалася Інструкцією про порядок реєстрації домів і домоволодіння в містах і селах міського
типу УРСР. Зазначена інструкція визначила об’єкти державної реєстрації, порядок проведення
первинної та поточної реєстрації, затвердила перелік правовстановлюючих документів, на підставі
яких проводиться реєстрація.
Необхідно звернути увагу на те, що зазначена Інструкція встановлювала порядок реєстрації саме
об’єктів нерухомості, а не право власності, як зараз. Таку реєстрацію здійснювали утворені в БТІ (бюро
технічної інвентаризації), архівами яких ми користуємось й донині.
До кінця 1980-х років структура організацій БТІ була досить стабільною. Паралельно майже всі
майнові активи на той час перебували в державній власності, що означало майже повністю відсутній
обіг земельних ділянок та інших об’єктів нерухомості. Переважно організації БТІ проводили облік
житлового і нежитлового фонду, що був необхідний для планування витрат з будівництва, ремонту та
експлуатації будинків.
З 1985 року відома нам політика «перебудови» і організації технічної інвентаризації вступали в нову
історичну епоху. Саме тоді й розпочалося велике будівництво житлового та громадського фонду, який
необхідно було врахувати і проінвентаризувати, в тому числі, і для цілей оподаткування. 10 лютого
1985 року Рада Міністрів СРСР прийняла Постанову No 105 «Про порядок державного обліку
житлового фонду», метою якої став виключно статистичний облік нерухомого майна. Про
підтвердження права власності на нерухоме майно тоді мова не йшла.
З моменту проголошення незалежності України і аж до 01 січня 2013 року процес внесення
відомостей про реєстрацію нерухомого майна був недосконалим, адже цей весь процес здійснювався
виключно шляхом внесення інформації до паперових носіїв правовстановлюючих документів
(проставлення відповідної відмітки) та згодом до реєстру БТІ та Державному реєстру земель.
Враховуючи те, що у державного реєстратора не буде доступу до носіїв інформації про здійснення
державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, які виникли до 1 січня 2013 року, до
відповідних, які містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, або за
відсутності необхідних відомостей у єдиних та державних електронних реєстрах та/або у разі
неподання заявником відповідних документів, то державний реєстратор надсилає запит до органів
державної влади, підприємств, установ, організацій, які згідно з чинним законодавством були наділені
повноваженнями з реєстрації речових прав на нерухоме майно, щодо надання інформації, необхідної
для здійснення ним державної реєстрації права. Це все у своїй сукупності вказує на цінність паперових
архівів відповідних БТІ. Сьогодні ж ми маємо непоодинокі випадки знищення їх або залишення на
тимчасово окупованих росією територіях, що подекуди унеможливлює ті чи інші операції з нерухомим
майном.
Не зайвим буде нагадати, що з моменту запровадження Державного реєстру речових прав на
нерухоме майно (ДРРП, єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та
надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об’єкти та
суб’єктів таких прав), відомості електронних реєстрів (РПВН), які вели БТІ, стали його невід’ємною
архівною складовою. Самі ж дані ДРРП містять інформацію тільки про реєстрацію права власності, що
була проведена з 1 січня 2013 року – моменту запровадження цього електронного реєстру.
Однак, право власності, зареєстроване до 1 січня 2013 року визнається дійсним за умови, що його
реєстрація була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент його виникнення. Тому
державою визнається кожне право власності, що було зареєстроване належним на той час чином.
